Chuyển nhượng hợp đồng The 7 Stars: mua lại căn đã ký có an toàn?

The 7 Stars (The Seven Stars) hiện chưa mở bán chính thức, nên chưa nên nói như thể thị trường đã có sẵn các căn “mua lại hợp đồng”. Về nguyên tắc pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được chuyển nhượng khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Nếu sau này The 7 Stars phát sinh giao dịch dạng này, người mua lại phải kiểm tra bản gốc hợp đồng, số tiền bên bán đã thanh toán, công nợ còn lại, khoản vay hoặc thế chấp nếu có, tình trạng hồ sơ cấp sổ và việc chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng.

Chuyển nhượng hợp đồng The 7 Stars chỉ phát sinh sau khi có hợp đồng mua bán hợp lệ

Trước hết phải phân biệt “giữ chỗ”, “đặt cọc” và “hợp đồng mua bán”. Quyền chuyển nhượng hợp đồng được nói tới ở đây là quyền gắn với một hợp đồng mua bán nhà ở hợp lệ, không phải một phiếu đăng ký hoặc giấy giữ chỗ.

Với The 7 Stars, dự án hiện chưa mở bán chính thức. Vì vậy, nếu có người chào “sang hợp đồng” ngay lúc này, người mua cần yêu cầu xem bản gốc giấy tờ và xác định chính xác đó là loại thỏa thuận gì.

Điều kiện quan trọng: chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Pháp luật cho phép bên mua nhà ở thương mại chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong giai đoạn chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Khi hồ sơ cấp giấy đã được nộp, giao dịch sẽ chuyển sang cơ chế khác và không còn là chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo cách này.

Đây là câu hỏi nên hỏi đầu tiên với bên bán: hồ sơ cấp giấy đã được nộp chưa, và có giấy xác nhận hoặc thông tin từ chủ đầu tư về tình trạng này hay không.

Hợp đồng mua bán The 7 Stars cần kiểm tra bản gốc

Khi giao dịch phát sinh sau này, hãy xem hợp đồng gốc và các phụ lục đi kèm. Tên người mua, mã căn, diện tích, giá, tiến độ thanh toán và điều kiện chuyển nhượng phải khớp.

Trang hợp đồng mua bán The 7 Stars là nơi phù hợp để theo dõi tài liệu pháp lý khi dự án công bố. Bản mẫu trên website chỉ để tham khảo; giao dịch thực tế phải đối chiếu đúng hợp đồng của căn đang mua lại.

Số tiền đã thanh toán phải khớp với chứng từ

Không nên chỉ nghe bên bán nói “đã đóng 40%” hoặc “còn một đợt nhỏ”. Hãy yêu cầu sao kê, phiếu thu hoặc xác nhận thanh toán từ chủ đầu tư.

Người mua lại cần biết ba số: tổng giá hợp đồng, số tiền đã thanh toán và số tiền còn phải trả. Nếu có khoản chậm thanh toán hoặc tiền phạt, cần làm rõ bên nào chịu.

Căn đang vay ngân hàng thì phải kiểm tra thêm một lớp

Nếu bên bán dùng khoản vay để thanh toán, quyền và nghĩa vụ với ngân hàng có thể ảnh hưởng việc chuyển nhượng. Hãy hỏi hợp đồng đang được thế chấp hay dùng làm tài sản bảo đảm theo hình thức nào.

Không nên chuyển tiền cho bên bán trước khi biết ngân hàng có yêu cầu tất toán, giải chấp hoặc thủ tục đồng ý nào hay không.

Chủ đầu tư xác nhận là một bước quan trọng

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại thường cần hồ sơ chuyển nhượng và xác nhận của chủ đầu tư sau khi các bên hoàn tất các bước theo quy định. Bên nhận chuyển nhượng sau đó tiếp tục quyền và nghĩa vụ của người mua theo hợp đồng.

Vì vậy, giao dịch không nên dừng ở việc hai cá nhân ký giấy với nhau. Người mua mới phải được ghi nhận đúng trong chuỗi hồ sơ.

Công chứng và thuế, phí cần hoàn tất đúng thứ tự

Tùy trường hợp pháp luật áp dụng, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó các bên thực hiện nghĩa vụ thuế, phí trước khi nộp hồ sơ để chủ đầu tư xác nhận.

Không nên tự dùng một mức thuế truyền miệng rồi tính chênh. Khi giao dịch thật, hãy kiểm tra mức áp dụng tại đúng thời điểm và đúng đối tượng.

Bảng 8 việc phải kiểm tra trước khi mua lại hợp đồng The 7 Stars

Việc kiểm tra	Cần thấy gì
Hợp đồng gốc	Bản chính và phụ lục đầy đủ
Đúng căn	Mã căn, diện tích, tòa, giá khớp
Thanh toán	Phiếu thu/sao kê/xác nhận từ chủ đầu tư
Công nợ	Không có khoản quá hạn chưa rõ trách nhiệm
Vay/thế chấp	Tình trạng ngân hàng và yêu cầu giải chấp nếu có
Hồ sơ cấp sổ	Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu chuyển nhượng theo hợp đồng
Thuế, phí	Ai chịu và chứng từ hoàn thành
Xác nhận chủ đầu tư	Người nhận chuyển nhượng được ghi nhận đúng thủ tục

Khoản chênh giữa hai bên không thay thế giá trên hợp đồng

Thị trường thứ cấp có thể phát sinh khoản chênh giữa người bán và người mua lại. Nhưng khoản chênh đó không làm thay đổi nghĩa vụ còn lại với chủ đầu tư trừ khi hồ sơ được điều chỉnh theo đúng quy định.

Người mua cần tách tiền trả cho bên chuyển nhượng với phần tiền còn phải thanh toán theo hợp đồng gốc. Trộn hai khoản là cách dễ làm sai tổng ngân sách.

The 7 Stars chưa mở bán thì đừng mua “suất sang tên” bằng lời hứa

Ở thời điểm hiện tại, nếu có lời mời mua lại “suất nội bộ”, “hợp đồng ưu tiên” hoặc “quyền mua”, hãy kiểm tra loại giấy tờ trước khi chuyển tiền. Một quyền đăng ký mua chưa chắc là hợp đồng mua bán có thể chuyển nhượng theo pháp luật.

Chậm giao dịch để xem giấy tờ tốt hơn nhiều so với trả tiền cho một quyền chưa xác định.

Mua lại sau bàn giao có còn chuyển nhượng hợp đồng được không?

Có trường hợp nhà đã bàn giao nhưng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp, việc chuyển nhượng hợp đồng vẫn có thể được xem xét theo điều kiện pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, phải kiểm tra chính xác tình trạng hồ sơ.

Nếu giấy chứng nhận đã được cấp hoặc hồ sơ đã đi vào giai đoạn không còn đáp ứng điều kiện chuyển nhượng hợp đồng, giao dịch sẽ phải theo cơ chế chuyển nhượng quyền sở hữu thông thường.

Người mua lại cần đọc toàn bộ nghĩa vụ còn lại

Bên nhận chuyển nhượng không chỉ nhận một căn hộ tương lai mà còn tiếp tục những nghĩa vụ chưa hoàn thành: các đợt tiền còn lại, nhận bàn giao, phí liên quan và thủ tục cấp giấy.

Đừng chỉ hỏi “căn này chênh bao nhiêu”. Hãy hỏi “sau khi trả khoản chênh, tôi còn phải trả những gì và vào ngày nào?”.

Website theo dõi thông tin The 7 Stars

Website cập nhật thông tin chính thức: https://the7stars.com.vn/.

Mua lại hợp đồng The 7 Stars có an toàn không?

Có thể là một giao dịch hợp pháp nếu đúng điều kiện và đúng thủ tục. Nhưng an toàn phụ thuộc việc kiểm tra hợp đồng gốc, tiền đã thanh toán, công nợ, khoản vay, tình trạng hồ sơ cấp sổ và xác nhận của chủ đầu tư.

Với The 7 Stars hiện nay, câu chuyện này mới ở mức chuẩn bị kiến thức vì dự án chưa mở bán chính thức. Khi thị trường thứ cấp thật sự xuất hiện, giấy tờ của đúng căn mới là thứ cần đọc trước khoản chênh và lời giới thiệu.